Il est fréquent que les contrats de construction de maison individuelle prévoient une clause fixant une indemnité forfaitaire destinée à indemniser le constructeur des frais engagés ainsi que du bénéfice qu’il aurait pu tirer de l’exécution complète du contrat, en cas de résiliation par le maître de l’ouvrage.
La difficulté juridique portait, en l’espèce, sur la qualification d’une telle clause et, par voie de conséquence, sur la possibilité pour le juge d’en modérer le montant.
La cour d’appel, considérant que la clause litigieuse constituait une clause pénale, a procédé à la réduction de l’indemnité mise à la charge du maître de l’ouvrage.
Pour rappel, la clause pénale a pour objet de sanctionner l’inexécution des obligations contractuelles. Conformément aux dispositions du Code civil, elle peut être augmentée ou réduite par le juge lorsqu’elle est manifestement excessive ou dérisoire.
La Cour de cassation censure cette analyse.
Elle relève que la clause en cause ne sanctionne aucune inexécution imputable au maître de l’ouvrage, mais organise les conséquences de l’exercice d’une faculté contractuelle de résiliation.
La Haute juridiction qualifie en conséquence la stipulation de clause de dédit.
Une telle clause confère à l’un des cocontractants le droit de mettre fin unilatéralement au contrat, sans que cette rupture ne soit fondée sur une faute.
L’indemnité prévue constitue alors le prix de l’exercice de ce droit.
Dès lors, contrairement à la clause pénale, la clause de dédit ne peut faire l’objet d’aucune modulation judiciaire.
Cette décision illustre l’importance, pour les parties, de porter une attention particulière à la rédaction et à la qualification des stipulations contractuelles, lesquelles déterminent directement le régime juridique applicable et l’étendue du pouvoir d’intervention du juge.
Cassation, 3ème chambre, 8 janvier 2026, n° 24-12.082
